실적분석 2026년 11월 3일

더글라스 에멧($DEI) 2026년 3분기 실적 분석: 매출·EPS 예상 상회, 연간 FFO 전망 유지

＄DEI 더글라스 에멧매출 BEATEPS BEAT+7.4%

실적 한눈에

매출

2.61억 달러

예상 2.56억 달러

주당순이익 (EPS)

-$0.05

예상 -$0.06

다음 분기 가이던스

유지

유지 · 2026회계연도 FFO 주당 1.39~1.43달러, 주당순손실 0.20~0.16달러

발표 후 주가

+7.40%

+7.4% (AMC 익일 종가 기준)

30초 요약

1더글라스 에멧이 2026년 3분기 매출 2.61억 달러(전년 동기 대비 +4.1%)를 기록해 예상 2.56억 달러를 웃돌았습니다.

2보통주 귀속 순손실은 879만 달러, 주당순이익은 -0.05달러로 예상 -0.06달러보다 적자 폭이 작았습니다.

3사무실 점유율은 76.7%로 2012년 이후 가장 큰 분기 상승을 기록했고 다세대 임대율은 99.4%를 유지했습니다.

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좋았던 점

사무실 점유율

76.7%로 1%포인트 넘게 올라 2012년 이후 최대 분기 상승

임차 실적

약 100만 제곱피트 계약, 4분기 연속 순흡수

주거 부문

임대율 99.4%, 동일자산 현금 순영업이익 4.4% 증가

매출 2.61억 달러로 예상 2.56억 달러를 넘었습니다. 임대차 잔고가 역사적 평균의 두 배 수준이라 향후 입주 증가로 이어질 여지가 있습니다. 갱신 계약은 직선 기준 임대료가 기존보다 1.8% 높게 체결됐습니다.

아쉬운 점

현금 임대료

신규·갱신 계약 임대료가 현금 기준 9.2% 하락

조정운영자금

4,677만 달러로 전년 동기보다 10% 감소

동일자산

현금 순영업이익 3.1% 감소

사무실 운영비가 9.8% 늘면서 사무실 부문 순영업이익이 3.8% 줄었습니다. 회사는 평균 부채 비용이 3%에서 5%로 오르면서 2019년보다 이자로 1억 3,500만 달러 이상을 더 쓰고 있다고 밝혔습니다.

회사는 뭐라고 했나

조던 캐플런(Jordan Kaplan) 최고경영자는 거시 환경이 불투명하고 점유율 회복이 이제 시작됐지만 순영업이익은 2019년 수준을 사실상 회복했다고 설명했습니다. 가장 큰 도전은 금리라며, 금리가 진정되지 않아도 점유율 상승과 건설 중인 주거 개발로 FFO를 2019년 수준 이상으로 되돌릴 수 있다고 밝혔습니다.

시장 반응과 앞으로의 포인트

다음 분기 관전 포인트

14분기에도 사무실 점유율이 76.7%에서 추가로 오르는지, 임대차 잔고가 실제 입주로 이어지는지 확인할 필요가 있습니다.

2현금 기준 임대료 하락이 일시적인지 다음 분기 체결 조건에서 확인해야 합니다.

32026회계연도 FFO 주당 1.39~1.43달러와 이자비용 2억 7,500만~2억 8,500만 달러 전망 달성 여부가 관건입니다.

매출과 주당손실 모두 예상보다 나았지만 시간외 주가는 9.85달러로 보합이었습니다. 회사가 연간 FFO 전망과 대부분의 가정을 종전대로 유지해 발표 자체가 주가를 움직일 재료는 제한적이었습니다.

어닝콜 핵심요약

더글라스 에멧 어닝콜에서 나온 핵심 내용을 정리했어요.

호재 임대 잔고가 곧 입주

계약은 끝났지만 아직 입주하지 않은 공간이 많아요. 대부분 가까운 시일 안에 들어오면서 임대 수익이 뒤따라 늘어날 수 있어요.

그래서 아직 입주하지 않은, 우리가 서명한 임대 계약들은 다음 네 분기 안에 거의 다 시작될 것이라고 생각합니다.

스튜어트 맥엘히니(IR)

UST가 호재로 본 이유이미 계약한 공간이 곧 매출로 이어져서요

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So, of the leases that we've signed that are not commenced, I think basically all of them will commence over the next four quarters.

악재 재융자 이자 부담

내년에 만기가 돌아오는 공동투자 대출은 새로 빌리면 이자가 더 비싸져요. 빌리는 값이 오르면 주주 몫의 이익이 줄어듭니다.

앞으로 돌아오는 대출은 지금까지 그래 왔던 것처럼 다시 빌릴 것이고, 금리는 분명히 올라갈 겁니다.

조던 캐플란 CEO

UST가 악재로 본 이유다시 빌리면 금리가 더 올라가서요

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In terms of the loan that's coming up, as we've been able to do with all our debt, and it's kind of one of the last ones of this whole like roll-up, we'll refinance it, and obviously the rate will move up.

중립 대형 계약 비용 부담

큰 임차 계약은 넓은 공간을 한꺼번에 채워 주지만, 세입자가 인테리어 공사비 지원을 더 요구하고 입주도 늦어요. 그래서 계약 규모만큼 수익이 빨리 나지 않을 수 있어요.

좋은 점은 큰 공간을 한 번에 임대한다는 것이고, 반대로 세입자들이 더 많은 인테리어 지원을 요구하고 입주도 조금 더 느립니다.

조던 캐플란 CEO

UST가 중립으로 본 이유인테리어 지원과 입주 지연으로 비용이 늘어서요

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The good ones are you get big chunks of space leased, but on the other side, they're going to negotiate higher TIs, and they're also a little slower to move in.

중립 임대료 상승은 나중

임대료를 올리려면 우선 건물이 더 많이 차야 해요. 지금은 빈 공간을 채우는 데 집중하겠다는 뜻이라, 임대료 상승은 뒤로 미뤄질 수 있어요.

임대율이 뚜렷하게 올라가 중반대까지 가면 그때 임대료도 따라 오르고, 그 흐름이 바뀌는 것을 보실 수 있을 겁니다.

스튜어트 맥엘히니(IR)

UST가 중립으로 본 이유임대율이 차야 임대료가 올라서요

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So, once that leased rate has a strong up arrow on it and we are moving up in the mid-80s, then rents will likely follow at that point, and you could see that turn around.