실적분석 2026년 8월 4일

道格拉斯艾默特($DEI) 2026年第2季財報分析——營收優於預期、虧損收窄，進駐率展望下調

財報成績單

營收： 2.57億美元 (較去年同期2.52億美元成長約+2.0%，市場預期2.53億美元) ✅ 優於預期

EPS(每股盈餘)： 一般會計基準 -$0.02 (去年同期 -$0.04)。市場預期為調整基準 -$0.04，因基準不同無法直接比較。完全稀釋FFO每股$0.37(去年同期相同)

指引： 更新——2026年全年稀釋每股淨虧損 $(0.20)~$(0.16)，完全稀釋FFO $1.39~$1.43。僅因納入Studio Plaza，辦公室進駐率下調至75~77%

股價反應： 盤後 +1.59% ($12.15)——以韓國時間 08-05 05:20 為準

正面看點

營收優於預期： 第2季營收2.57億美元，超出市場預期(2.53億美元)，較去年同期成長約2%

虧損幅度收窄： 歸屬於普通股股東的淨虧損約270萬美元、每股-$0.02，較去年同期(約580萬美元、-$0.04)改善

租賃與住宅業務穩健： 辦公室新簽約約96萬平方英尺、淨吸納量約6萬平方英尺，住宅同店現金淨營業利益 +2.0%

作為在洛杉磯、檀香山海岸地區持有A級辦公室與公寓的不動產投資信託基金(REIT)，其規模與租賃活動表現相互支撐。新簽辦公室租約替代到期租約，且租金價值高出3.2%，公司表示此財務效果將於未來12個月逐步反映。住宅方面，幾近滿租(出租率99.4%)，且租金上漲推升同店現金淨營業利益。調整後FFO(AFFO)為5,600萬美元，亦較去年同期的5,400萬美元小幅成長。

負面看點

同店現金淨營業利益下滑： 第2季為1.52億美元，較去年的1.54億美元減少約1.2%

進駐率指引下調： 因納入Studio Plaza，將全年辦公室進駐率展望下調至75~77%

利息負擔加重： 第2季利息費用約6,830萬美元(去年約6,530萬美元)，全年利息預估亦上調

雖然公司本身的營運有所改善，但市場利率上升極可能抵銷這部分改善。公司表示，雖營業利益預期優於先前水準，但利率影響更為顯著，因此重新調整全年淨虧損與FFO數字。辦公室服務組合進駐率為75.6%，仍有閒置空間，同店辦公室現金淨營業利益較去年同期減少2.1%。在負債比重偏高的REIT結構下，利率與再融資動態仍是業績變數。

公司說了什麼

公司說明，營運面的預期雖優於先前展望，但市場利率上升的影響將超越該改善幅度並予以抵銷。因此重新提出2026年全年稀釋每股淨虧損與完全稀釋FFO的區間預測，並因將進駐率低於組合平均的Studio Plaza納入全年預測，僅下調進駐率區間。同時亦上調利息費用的假設。

此外，第2季已將約8.15億美元規模的辦公室貸款，以約4年期非追索權債務進行再融資，並鎖定3年期固定利率於6%初段水準；同時持續推進比佛利山莊醫療辦公室(Bedford Collection)合資收購、Brentwood再開發等組合調整。季末現金約3.55億美元，並於7月15日發放每股$0.19(年化$0.76)的普通股季度股息。整體基調接近「租賃與營運仍具韌性，但利率正壓抑全年數字」。

市場反應與後續觀察重點

盤後交易時段股價小幅偏多。營收超越預期、歸屬普通股淨虧損及每股虧損均較去年同期縮減，且FFO維持去年同期水準，被視為紓壓利多。辦公室進駐率指引下調與利息費用負擔加重雖構成壓力，但「營運改善 + 利率抵銷」的公司說明，並未引發極度失望的情緒。

需觀察即使納入Studio Plaza後，辦公室進駐率與淨吸納量能否回升至指引區間上緣。

在全年利息費用上調的區間內，需留意再融資與浮動利率比重對FFO的侵蝕程度。

新簽與續約辦公室租約(價值+3.2%)的效果實際轉化為現金淨營業利益的速度，將是下一個觀察重點。