실적분석 2026년 8월 4일

道格拉斯艾米特($DEI) 2026年第二季度业绩分析——营收超预期·亏损收窄，入驻率指引下调

业绩成绩单

营收： 2.57亿美元 (较上年同期2.52亿美元增长约+2.0%，预期2.53亿美元) ✅ Beat

EPS(每股净利润)： 一般会计准则基准 -$0.02 (上年同期 -$0.04)。市场预期为调整后基准 -$0.04，标准不同故无法直接比较。全面摊薄FFO(运营资金) 每股$0.37(与上年同期相同)

指引： 更新——2026年全年摊薄每股净亏损 $(0.20)~$(0.16)，全面摊薄FFO $1.39~$1.43。仅写字楼入驻率因纳入Studio Plaza下调至75~77%

股价反应： 盘后 +1.59% ($12.15) —— 韩国时间 08-05 05:20 基准

好的一面

营收超预期： 第二季度营收2.57亿美元，超出预期(2.53亿美元)，较上年同期增长约2%

亏损幅度收窄： 归属于普通股股东的净亏损约270万美元·每股-$0.02，较上年同期(约580万美元·-$0.04)有所改善

租赁·居住业务稳健： 写字楼签约约96万平方英尺·净吸纳约6万平方英尺，居住业务同店现金净营业收入 +2.0%

作为在洛杉矶·檀香山沿海地区持有A级写字楼和公寓的房地产投资信托(REITs)，规模和租赁活动齐头并进。新的写字楼签约在替代到期合约的同时价值高出3.2%，公司表示其财务影响将在未来12个月内逐步体现。居住业务方面几乎满租(出租率99.4%)，租金上涨推动了同店现金净营业收入的提升。调整后FFO(AFFO)也达到5,600万美元，较上年同期的5,400万美元小幅增长。

不尽人意之处

同店现金净营业收入下滑： 第二季度1.52亿美元，较上年同期1.54亿美元减少约1.2%

入驻率指引下调： 因纳入Studio Plaza，将全年写字楼入驻率前景下调至75~77%

利息负担扩大： 第二季度利息费用约6,830万美元(上年同期约6,530万美元)，全年利息预期亦上调

运营本身有所改善，但市场利率上行可能抵消这些改善空间。公司表示，尽管运营利润预期较此前更为乐观，但利率影响更大，因此重新调整了全年净亏损·FFO数据。写字楼服务组合入驻率为75.6%，仍有空置空间，同店写字楼现金净营业收入较上年同期减少2.1%。鉴于REITs的高负债结构，利率·再融资动向仍是业绩变量。

公司怎么说

公司解释说，运营方面的预期较此前更为乐观，但市场利率上行的影响超过了运营的改善空间并予以抵消。由此公司重新给出了2026年全年摊薄每股净亏损和全面摊薄FFO区间，并将入驻率假设中将低于组合平均水平的Studio Plaza纳入全年，从而仅下调了入驻率区间。利息费用假设也相应上调。

与此同时，公司在第二季度将约8.15亿美元规模的写字楼贷款以约4年到期非追索权债务进行了再融资，按3年期年化6%出头固定利率锁定；同时持续推进贝弗利山医疗写字楼(Bedford Collection)合资收购·布伦特伍德再开发等组合整理工作。季末现金约为3.55亿美元，7月15日支付的普通股季度股息为每股$0.19(年化$0.76)。整体基调更接近"租赁·运营尚可支撑，但利率正在压制全年数字"。