실적분석 2026년 8월 3일

Alexandria Real Estate Equities($ARE) 2026年第二季財報分析 — 營收小幅優於預期、年度營運資金展望中位數維持不變

業績成績單

營收： 6.63億美元（年減13.0%，預期6.56億美元）✅ Beat

EPS(每股盈餘)： 依一般公認會計原則(GAAP)歸屬於普通股股東的稀釋每股淨損0.43美元 · 調整後營運資金(FFO)每股1.73美元（去年2.33美元）。預期0.12美元（調整後）因指標定義與規模不同，無法直接比較

展望指引： 維持不變 — 2026年全年調整後營運資金每股6.35~6.45美元，中位數6.40美元維持不變（區間由原6.30~6.50美元收窄）

股價反應： 盤後 +1.39% ($53.77) — 依韓國時間 08-04 06:39 計算

正面看點

營收小幅優於預期： 總營收6.63億美元，略微超過預期6.56億美元

租賃量反彈： 第二季總租賃103.9萬平方英尺，較前一季成長約60%

全年展望中位數維持： 調整後營運資金每股中位數維持6.40美元，僅收窄區間

Alexandria 將研究與開發設施集中配置於波士頓、聖地牙哥、舊金山灣區等生技與高科技聚落，以出租方式營運。本季總營收（截至2026年6月30日）為6億6,278萬美元，較去年同期7億6,204萬美元下滑，但超越市場預期的6.56億美元。在REITs的成績單中，相較一般企業的淨利，營運資金流量與租賃活動更受重視。

租賃面出現明顯的反彈訊號。第二季總租賃面積為103萬8,917平方英尺，較前一季64萬7,356平方英尺大幅增加，現有租戶約占近12個月租賃活動的75%。6月完成將42萬6,927平方英尺的研究與開發據點租予必治妥施貴寶（Bristol-Myers Squibb），全年將額外貢獻約5,700萬美元的淨營業收益。

財務穩定性訊息也同步釋出。公司強調資產負債表的餘裕，包括流動性約36億美元、無擔保信用額度到期日延長至2032年、加權平均剩餘債務到期9.7年；同時維持年度調整後營運資金的中位數展望，僅收窄指引區間，給人下半年能見度略有改善的印象。

令人失望之處

營運資金年比大幅下滑： 調整後營運資金每股1.73美元（去年2.33美元），減少約26%

入住率與同店收益走弱： 營運資產入住率86.9%，同店淨營業收益-10.6%

續約租金下滑： 續約與重新出租的現金基礎租金變動 -4.3%，空置期持續

最沉重的數字在於獲利能力的退步。歸屬於普通股的調整後營運資金第二季為2億9,610萬美元、每股1.73美元，較去年同期3億9,640萬美元、每股2.33美元大幅下滑。依一般公認會計原則(GAAP)計算，反映約2億2,247萬美元的房地產減損等項目，普通股股東應計淨損7,370萬美元（稀釋每股0.43美元）。雖然較去年同期每股淨損0.64美元虧損幅度縮小，但現金流量指標的下降才是更核心的弱點。

入住率與租賃單價方面，目前仍難以判斷已觸底。營運資產入住率自3月底的87.7%下降至6月底的86.9%，即使計入已簽約但尚未進駐的面後，入住率仍僅約90.9%。同店淨營業收益較去年同期下滑10.6%（現金基礎為8.6%），公司將此歸因於事先揭露的主要到期空置（第一季與第二季合計約92萬平方英尺）的影響。

續約協商中亦顯示議價能力減弱的跡象。第二季續約與重新出租的租金變動為-0.7%，以現金基礎計算則為-4.3%。此外，公司仍假設因租戶業務整理相關的遞延租金攤銷與提列準備等因素，將對全年營運資金造成2,500萬~3,000萬美元的負擔，因此下半年觀察重點在於空置回填的速度與續約條件。

公司說了什麼

公司提出2026年全年調整後營運資金每股展望為6.35~6.45美元，中位數維持6.40美元，與前次（4月27日）相同。僅將區間縮減10美分，意謂年度景況的能見度略有提升，但更接近在不確定性區間中收窄的防禦性維持，而非成長加速訊號。公司將資產處分與部分股權處分等資本籌措的加權平均完成時點由8月延後約6週至9月，預期將使利息費用增加、利息資本化減少，但處分延後所帶來的收益效果可予以抵銷，因此中位數仍可守住。

同時，公司表示第四季調整後營運資金可能落在先前提出並再次確認的每股1.40~1.50美元區間的下緣。針對五件開發與再開發案（合計約140萬平方英尺），公司持續評估維持實驗室用途、暫停工程、轉換為高科技等低成本用途或處分等方案；其中波士頓梅奈特曼路部分已轉換為高科技租戶，藉此減少約8,000萬美元的工程支出以降低資本支出。股利為每股普通股0.72美元，與前季相同；截至6月底，5億美元庫藏股額度尚未動用。