실적분석 2026년 8월 3일

Alexandria Real Estate Equities($ARE)2026年第二季度业绩分析——营收小幅超预期·全年运营资金指引中值维持不变

业绩成绩单

营收： 6.63亿美元（较上年同期-13.0%，预期为6.56亿美元）✅ Beat

EPS(每股盈利)： 按通用会计准则归属于普通股股东的摊薄每股净亏损0.43美元；调整后运营资金(FFO)每股1.73美元（去年同期为2.33美元）。由于预期0.12美元（调整后）与指标的统计口径及规模存在差异，无法直接对比

业绩指引： 维持不变——2026年全年调整后运营资金每股6.35~6.45美元，中值6.40美元保持不变（区间由原来的6.30~6.50美元收窄）

股价反应： 盘后+1.39%（$53.77）——截至韩国时间08-04 06:39

亮点

营收小幅超预期： 总营收6.63亿美元，略高于市场预期的6.56亿美元

租赁面积反弹： 第二季度总租赁面积达103.9万平方英尺，环比上一季度增加约60%

全年指引中值维持： 调整后运营资金每股中值6.40美元维持不变，仅收窄指引区间

Alexandria Real Estate Equities是一家房地产投资信托基金(REITs)，专注于在波士顿、圣地亚哥、旧金山湾区等生命科学与高科技产业集群中聚集研发设施并对外出租。本季度总营收（截至2026年6月30日）为6亿6,278万美元，虽然较上年同期的7亿6,204万美元有所下滑，但仍超出了市场预期的6.56亿美元。在REITs业绩评估中，相比于一般企业的净利润，运营资金现金流和租赁活动往往更具参考意义。

从租赁层面来看，反弹信号较为明显。第二季度总租赁面积达103万8,917平方英尺，较第一季度的64万7,356平方英尺大幅增加，且现有租户贡献了过去12个月约75%的租赁活动。6月，公司向Bristol-Myers Squibb出租了42万6,927平方英尺的研发场地，相关内部装修已陆续完工，预计每年将带来约5,700万美元的额外净营业收入。

财务稳定性的相关信息也同步披露。公司强调拥有约36亿美元的流动性，无担保信用额度到期日已延长至2032年，加权平均剩余债务期限达9.7年，资产负债表较为宽裕；并维持全年调整后运营资金指引中值不变，仅收窄了指引区间，使下半年的业绩可见度略有提升。

不足之处

运营资金同比大幅下滑： 调整后运营资金每股1.73美元（去年同期为2.33美元），下降约26%

入驻率与同店营收表现疲软： 在运营资产入驻率为86.9%，同店净营业收入同比下滑10.6%

续签租金下滑： 续签及重新出租的现金基础租金变动为-4.3%，空置期持续存在

最为沉重的数据是盈利能力的下滑。归属于普通股股东的调整后运营资金第二季度为2亿9,610万美元、每股1.73美元，较上年同期的3亿9,640万美元、每股2.33美元大幅减少。按通用会计准则(GAAP)口径，反映了约2亿2,247万美元的房地产减值损失等因素，归属于普通股股东的净亏损达7,370万美元（摊薄每股0.43美元）。虽然亏损幅度较上年同期的每股0.64美元有所收窄，但现金流指标的下滑是更本质的隐忧。

入驻情况和租金水平目前也难以断言已经触底。在运营资产入驻率从3月底的87.7%下降至6月底的86.9%，即使计入已签约但尚未入驻的面积，入驻率也仅为90.9%左右。同店净营业收入同比下降10.6%（按现金基础计算为-8.6%），公司将其归因于先前已公告的主要到期空置（第一季度与第二季度合计约92万平方英尺）所带来的影响。

续签谈判中议价能力减弱的迹象也有所显现。第二季度续签及重新出租的租金变动为-0.7%，按现金基础计算则为-4.3%。加之租户业务调整相关的递延租金摊销与计提等因素，公司继续假设全年运营资金将面临2,500万~3,000万美元规模的拖累，因此下半年重新填补空置的速度以及续签条款将成为关注焦点。

公司表态

公司公布2026年全年调整后运营资金每股指引为6.35~6.45美元，中值6.40美元，与此前的指引（4月27日发布）保持一致。中值维持不变仅将指引区间收窄了10美分，意味着全年业绩可见度略有提升，但这更像是缩小不确定性区间的一种防御性维持，而非增长加速的信号。公司说明，由于资产出售、部分股权转让等资本运作的加权平均完成时点从8月延后至9月，影响约6周时间，利息费用预计将增加、利息资本化将减少；但出售延期所产生的收益效应能够抵消上述影响，因此中值仍可维持。

同时，公司透露第四季度调整后运营资金可能落在此前已公布并确认的每股1.40~1.50美元区间的下端附近。在建及再开发项目共五个（合计约140万平方英尺）方面，公司正持续评估保持实验室用途、暂停施工、向高科技等低成本用途转型，以及出售的可行性；其中，波士顿的Minuteman Road部分物业已转为高科技租户，由此节省工程成本约8,000万美元，降低了资本支出。普通股每股股息为0.72美元，与上一季度持平；5亿美元股票回购额度截至6月底尚未启用。

市场反应与后续关注要点

市场将本季度解读为一个组合信号：相比运营资金同比下滑，市场更为看重营收小幅超预期、全年指引中值维持、租赁面积反弹以及流动性充裕等方面。在生命科学办公及研发设施空置担忧已在股价中得到相当程度反映的情况下，"没有进一步恶化"的确认，以及资本再利用与债务削减路线图，催生了小幅的避险性买入。然而，同店营收下滑与续签租金下降的隐忧犹存，因此涨幅较为有限。

在已签约的140万平方英尺中，年末前实际入驻的比例是否能接近公司假设（约64%）

全年资产出售、部分股权转让等资本运作中值29亿美元能否在下半年如期落地

当第四季度调整后运营资金向每股1.40~1.50美元区间下端倾斜时，入驻率与续签条款能否同步改善