Ares Trust($AAT) 2026年二季度业绩分析——FFO 0.51美元小幅下滑，全年指引维持不变

7월 28일 · 실적분석

실적분석

Ares Trust($AAT) 2026年二季度业绩分析——FFO 0.51美元小幅下滑，全年指引维持不变

AAT Ares Trust 실적 요약

Ares Trust($AAT)公布了2026年二季度营收1.095亿美元、净利润5200万美元（每股0.09美元）、REITs核心指标FFO（运营资金）每股0.51美元的业绩。FFO较上年同期的0.52美元小幅下降，营收也略低于市场预期的1.1064亿美元。EPS与市场共识的对比尚待官方确认。不过，公司维持了2026年全年FFO 1.96～2.10美元的指引不变，并表示办公、零售、住宅三大板块的季度平均租金均创下历史新高。季度股息维持在每股0.34美元。盘后股价反应尚待确认。

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业绩成绩单

▸ 营收： 1.095亿美元（略低于市场预期的1.1064亿美元）❌ Miss

▸ EPS（每股收益）： $0.09（与共识对比尚待确认 / REITs核心指标FFO每股$0.51，较上年$0.52下降1.9%）

▸ 指引： 维持——2026年全年FFO每股1.96～2.10美元（中位数2.03美元）再次确认

▸ 股价反应： 盘后反应尚待确认

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亮点

▸ 历史最高租金： 办公、零售、住宅三大板块季度平均租金均创历史新高

▸ 续约租金上涨： 办公新签约租金较此前现金基础上上涨9.1%

▸ 充裕的流动性： 现金1.097亿美元，合计可用资金达6.097亿美元

Ares Trust(AAT)是一家在美国西海岸（加利福尼亚州圣迭戈、夏威夷州檀香山、华盛顿州贝尔维尤、俄勒冈州波特兰、得克萨斯州等地）同时持有办公楼、零售商业、住宅公寓及酒店的REITs（房地产投资信托）。本季度最大的亮点在于租金。公司表示，办公、零售、住宅三大板块的季度平均租金均创下历史新高。办公平均签约租金为每平方英尺57.83美元，住宅板块每户每月平均基础租金为2,776美元。

续约条件同样良好。二季度办公及零售共签约34笔、约24.87万平方英尺，其中办公约11万平方英尺。按可比的7.5万平方英尺计算，办公板块现金租金较此前上涨9.1%，按会计直线摊销口径则上涨10.2%。零售板块（约13.9万平方英尺）按现金口径上涨3.0%，按直线摊销口径上涨20.2%。这意味着每次续约租金都在上调，显示出资产区位和竞争力。

财务稳健性亦是优势。整体流动性为6.097亿美元（现金1.097亿美元加上未使用的5亿美元信贷额度），持有的31项资产中仅有1项设定了抵押。4月公司将信贷额度扩大至5亿美元并将到期日延长至2030年4月，在利率压力较大的时期形成了防御屏障。

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不足之处

▸ FFO同比下滑： 每股0.51美元，较上年同期0.52美元下降

▸ 净利润大幅减少： 上半年净利润同比减少4,770万美元

▸ 办公出租率较低： 6月末办公出租率84.4%，远低于零售（97.9%）

最令人遗憾之处在于增长陷入停滞。FFO（运营资金，REITs衡量利润的核心指标，按净利润加回折旧计算）季度为0.51美元、上半年为1.02美元，分别较上年同期下滑0.01美元和0.02美元。每股收益为0.09美元。按可比资产口径计算的现金净营业收入（仅对比同栋建筑）二季度为+0.3%，上半年为-0.1%，基本原地踏步。

上半年净利润大幅减少4,770万美元，会计层面的"幻影"效应较大。原因在于2025年出售Del Monte Center带来的一次性处置收益在今年没有出现。不过新闻稿还提到了利息费用增加等多个因素，因此不能仅以处置收益消失来解释。换言之，靠出售资产创造的利润消失后，营业增长未能填补空缺。

分板块来看，办公仍是拖累。出租率84.4%，远不及零售（97.9%）或综合用途零售（92.2%）。此外，二季度办公净营业收入3,460万美元（+0.4%）中包含对部分应收租金计提的坏账准备，公司表示若剔除该影响，增幅应为2.4%。反过来说，租户的租金回收正在出现杂音。住宅板块88.4%的出租率与租金新高并列来看，也透露出为提高租金而容忍空置的痕迹。

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公司怎么说

本次新闻稿中并未引用首席执行官或首席财务官的原话。公司通过资料宣传二季度办公、零售、住宅全板块平均租金创历史新高的业绩，并补充说明若剔除办公净营业收入中反映的应收租金坏账准备，增长率应为2.4%。

最重要的信息是关于指引。公司将2026年全年FFO每股1.96～2.10美元（中位数2.03美元）的展望既未上调也未下调，予以原样确认。上半年已实现1.02美元，下半年只要保持类似节奏即可达到中位数，体现出谨慎而非冒进的姿态。季度股息维持在每股0.34美元，并已预先宣布9月17日的派息，显示出对现金流的信心。不过，由于指引并非"上调"而是"维持"，可以解读为管理层自身也认为，仅靠租金上涨难以在短期内完全抵消办公空置和利息费用的压力。

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