실적분석 2026년 7월 28일

Ares Industrial Trust($AAT) 2026年第2季財報分析——FFO降至0.51美元小幅下滑，全年展望維持不變

財報成績單

營收： 1億950萬美元(略低於市場預期的1億1064萬美元) ❌ Miss

EPS(每股盈餘)： $0.09(與共識比較待確認 / REITs核心指標FFO為每股$0.51，較去年$0.52下滑1.9%)

展望： 維持不變 — 重新確認2026年全年FFO每股1.96~2.10美元(中位數2.03美元)

股價反應： 盤後反應待確認

正面看點

歷史最高租金： 辦公室、零售、住宅三大業務季度平均租金均創歷史新高

續約租金上揚： 辦公室新約租金較原有水準以現金基礎計算上漲9.1%

充裕流動性： 包含1億970萬美元現金在內，共掌握6億970萬美元資金

Ares Industrial Trust($AAT)是一家業務橫跨美國西海岸(加州聖地牙哥、夏威夷州檀香山、華盛頓州貝爾維尤、奧勒岡州波特蘭、德州等地)的REITs(不動產投資信託)，同時持有辦公大樓、零售店面、住宅公寓與飯店。本季最大亮點在於租金表現。公司表示，辦公室、零售、住宅三大業務的季度平均租金均創下歷史新高。辦公室平均簽約租金達每平方呎57.83美元，住宅業務則是每戶每月平均基本租金2,776美元。

續約條件同樣亮眼。第2季共簽訂辦公室與零售34筆合約、合計約24萬8,700平方呎，其中辦公室約11萬平方呎。辦公室部分，以可比較的7萬5千平方呎為基礎，現金租金較原有水準高出9.1%，按會計上直線攤銷基礎計算則高出10.2%。零售業務(約13萬9,000平方呎)現金基礎上漲3.0%，直線攤銷基礎上漲20.2%。這代表每次續約都能調高租金，凸顯資產區位與競爭力的訊號。

財務穩定性也是一大優勢。總流動性達6億970萬美元(現金1億970萬美元加上5億美元未動用信貸額度)，旗下31處資產中僅1處設有抵押。4月已將信貸額度擴增至5億美元，並將到期日延長至2030年4月，在利率負擔沉重的環境下形成一道防護網。

令人失望之處

FFO出現逆成長： 每股0.51美元，較去年同期0.52美元下滑

淨利大幅縮水： 上半年淨利較去年同期減少4,770萬美元

辦公室進駐率偏低： 6月底辦公室進駐率僅84.4%，遠低於零售(97.9%)

最可惜之處在於成長動能停滯。FFO(營運資金，為REITs觀察獲利能力的核心指標，計算方式為淨利加上折舊)本季為每股0.51美元、上半年為1.02美元，分別較去年同期減少0.01美元與0.02美元。每股盈餘為0.09美元。以同樣資產計算的現金淨營業收入(僅比較相同建物之間的收益)第2季為+0.3%、上半年為-0.1%，幾乎原地踏步。

上半年淨利大幅縮水4,770萬美元，會計上的視覺效果是主因之一。2025年出售Del Monte Center所帶來的一次性處分利益在今年已不存在。不過新聞稿也將利息費用增加等其他多項因素一併列為原因，無法單純以處分利益消失來解釋。也就是說，賣資產賺來的利潤消失後，營運成長未能填補這個缺口。

以業務別來看，辦公室仍是負擔。進駐率84.4%，遠遜於零售(97.9%)或複合式零售(92.2%)。此外，第2季辦公室淨營業收入3,460萬美元(+0.4%)中，包含了部分應收未收租金的呆帳沖銷；公司說明若扣除此一因素，成長率應為2.4%。換言之，租戶租金回收已出現雜訊。住宅進駐率88.4%，對照租金創新高這點來看，可解讀為以提高租金取代留客，因而承受空置的痕跡。

公司怎麼說

本次新聞稿未刊載執行長或財務長的直接引述。公司僅透過資料強調，第2季辦公室、零售、住宅三大業務均達成歷史最高平均租金，並補充說明若排除辦公室淨營業收入中反映的部分應收未收租金沖銷金，成長率應為2.4%。

最重要的訊息在於展望。公司未上修也未下修2026年全年FFO每股1.96~2.10美元(中位數2.03美元)的預測，維持原樣。考量上半年已累積1.02美元，只要下半年維持類似節奏即可達到中位數目標，可解讀為不冒進的保守立場。季度配息維持每股0.34美元，並預先宣告至9月17日的配發，顯示對現金流仍具信心。然而展望僅為「維持」而非「上修」，可能意味管理層自認光靠租金上漲難以在短期內抵銷辦公室空置與利息費用的壓力。