실적분석 2026년 8월 3일

沃纳多房地产信托($VNO) 2026年第二季度业绩分析——营收超预期·调整后运营资金每股0.67美元改善

业绩成绩单

营收： 4.62亿美元（较上年同期 +4.7%，预期 4.54亿美元）✅ 超出预期

EPS(每股净利润)： 归属于普通股股东的摊薄每股净利润 0.08美元（上年同期 3.70美元 —— 一次性高基数效应，未核实市场一致预期）

指引： 未发布（新闻稿中无下一季度及全年预测）

股价反应： 盘后 +1.98% ($40.72) — 韩国时间 08-04 05:39 基准

亮点

调整后运营资金改善： 每股 0.67美元，较上年 0.56美元增长约 20%

纽约同店表现强劲： 净营业收入较上年同期 +11.9%

营收超预期： 4.62亿美元，略超市场预期 4.54亿美元

房地产投资信托由于折旧金额较大，运营资金(FFO)比一般会计准则净利润更能反映本业的真实经营状况，是衡量本业体质的关键指标。2026年第二季度归属于普通股股东的运营资金为1.4408亿美元(摊薄每股 0.74美元)，剔除一次性项目后的调整后运营资金为1.3107亿美元(每股 0.67美元)，较上年同期每股 0.56美元有所改善。据公司说明，增长主要由新签租赁起租（扣除到期影响）、770百老汇与纽约大学的主租约、广告等可变业务所带动，而2033年到期的优先无担保债券相关利息费用增加在一定程度上抵消了部分增长。

同店净营业收入（按自有权益口径）较上年同期整体 +9.8%，纽约 +11.9%，核心市场表现稳健。营收为4.6224亿美元，较上年4.4144亿美元增长约 4.7%，也超过了市场预期（4.54亿美元）。第二季度纽约写字楼租赁（自有权益）约30.7万平方英尺，按续租现金口径计算的初始租金较上一合约上涨约 5.0%，租赁势头也不错。

不足之处

净利润骤降的视觉冲击： 归属于普通股股东的净利润 1,643万美元（上年同期 7.44亿美元）

利息费用压力： 2033年到期债券等导致调整后运营资金减少约 1,020万美元

西部及零售空置： 555 California及纽约零售的入驻率及现金净营业收入表现疲软

归属于普通股股东的净利润在2026年第二季度为1,643万美元（摊薄每股 0.08美元），较上年同期 7.4382亿美元（每股 3.70美元）大幅下降。这并非本业恶化，而是因为2025年第二季度中曾计入与770 Broadway纽约大学主租约相关的约8.03亿美元一次性收益，剔除该高基数后形成显著落差。上半年累计归属于普通股股东的净亏损为641万美元（每股亏损 0.03美元）。由于总净利润（3,920万美元）与归属于普通股股东的金额存在差异，股东应关注归属口径的利润。

调整后运营资金增减的拆解中，利息费用（主要为2033年到期优先无担保债券）被列为约1,020万美元的减项，年初发行的5亿美元规模5.75%债券及既有到期偿还等留下了资金成本上升的痕迹。入驻率（自有权益）整体为90.8%、纽约写字楼为92.2%，表现尚可，但纽约零售为77.8%、The Mart为80.4%略显滞后，且555 California Street同店净营业收入较上年同期按会计基础 −14.3%、现金基础 −48.6%，西部资产的疲软尤为明显。

公司是怎么说的

公司新闻稿将运营资金及调整后运营资金置于一般会计准则净利润之前加以强调，并明确指出净利润同比骤降的原因是770 Broadway一次性收益的消失。新闻稿中没有关于业绩指引的数字展望，而是详细列举了Park Avenue Plaza 49%股权收购、3 East 54th Street买入及拆除、Alexander's Rego Park 1出售股权收益、若干再融资及债券偿还等投资组合与资本结构调整事项。从市场视角来看，这可被解读为一份典型的房地产投资信托业绩公告——"未给出数字指引，而是以本业指标和资产交易展现体质"。