실적분석 2026년 8월 3일

Análise do resultado do 2º trimestre de 2026 da Vornado Realty Trust ($VNO) — receita acima do esperado e FFO ajustado melhora para US$ 0,67 por ação

Placar de resultados

Receita: US$ 462 milhões (+4,7% em relação ao ano anterior, estimativa de US$ 454 milhões) ✅ Beat

EPS (Lucro por ação): lucro diluído por ação atribuível aos acionistas ordinários de US$ 0,08 (US$ 3,70 no ano anterior — efeito base não recorrente, consenso não confirmado)

Guidance: Não apresentado (o comunicado não traz projeções para o próximo trimestre nem para o ano)

Reação do preço: +1,98% no pré-mercado (US$ 40,72) — com base nas 05:39 (horário da Coreia) de 04/08

Pontos positivos

Melhora do FFO ajustado: US$ 0,67 por ação, cerca de 20% acima dos US$ 0,56 do ano anterior

Desempenho sólido de mesmas lojas em Nova York: NOI +11,9% em relação ao ano anterior

Receita acima do esperado: US$ 462 milhões, ligeiramente acima da estimativa de US$ 454 milhões

Como empresas de REIT são um setor de alta depreciação, o FFO é o principal indicador para avaliar a saúde do negócio principal, mais do que o lucro líquido contábil tradicional. No 2º trimestre de 2026, o FFO atribuível aos acionistas ordinários foi de US$ 144,08 milhões (US$ 0,74 diluídos por ação), e o FFO ajustado, excluindo itens não recorrentes, foi de US$ 131,07 milhões (US$ 0,67 por ação), melhor que os US$ 0,56 por ação do mesmo período do ano anterior. Segundo a empresa, o aumento foi impulsionado pelo início de novos aluguéis (líquido de vencimentos), o contrato mestre com a NYU no 770 Broadway, e o crescimento de negócios variáveis como publicidade, enquanto o aumento das despesas com juros ligados aos títulos sênior não garantidos com vencimento em 2033 parcialmente reduziu esse ganho.

O NOI de mesmas lojas (base de participação da empresa) cresceu +9,8% no total e +11,9% em Nova York em relação ao ano anterior, mostrando solidez no mercado principal. A receita totalizou US$ 462,24 milhões, alta de cerca de 4,7% frente aos US$ 441,44 milhões do ano anterior, também acima da estimativa de mercado (US$ 454 milhões). No 2º trimestre, os aluguéis de escritórios em Nova York (participação da empresa) somaram cerca de 307 mil pés quadrados, e os aluguéis iniciais em bases de caixa para renovações ficaram cerca de 5,0% acima dos contratos anteriores, indicando um fluxo de locação não ruim.

Pontos negativos

Ilusão de queda no lucro líquido: lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários de US$ 16,43 milhões (US$ 744 milhões no ano anterior)

Peso das despesas com juros: títulos com vencimento em 2033 foram responsáveis por uma redução de cerca de US$ 10,2 milhões no FFO ajustado

Vacância no Oeste e no varejo: ocupação e NOI de caixa fracos no 555 California e no varejo de Nova York

O lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários no 2º trimestre de 2026 foi de US$ 16,43 milhões (US$ 0,08 diluídos por ação), uma queda acentuada em relação aos US$ 743,82 milhões (US$ 3,70 por ação) do mesmo período do ano anterior. Isso não significa um colapso do negócio principal, mas reflete o efeito base da ausência de um ganho não recorrente de cerca de US$ 803 milhões registrado no 2º trimestre de 2025, relacionado ao contrato mestre com a NYU no 770 Broadway. No acumulado do primeiro semestre, houve prejuízo líquido atribuível aos acionistas ordinários de US$ 6,41 milhões (prejuízo de US$ 0,03 por ação). Como o lucro líquido total (US$ 39,20 milhões) difere do valor atribuível aos acionistas ordinários, a parcela dos acionistas deve ser analisada pela base de atribuição.

Na decomposição das variações do FFO ajustado, as despesas com juros (principalmente os títulos sênior não garantidos com vencimento em 2033) representaram um fator de redução de cerca de US$ 10,2 milhões, com sinais de aumento do custo de capital decorrente da emissão de US$ 500 milhões em títulos a 5,75% no início do ano e do refinanciamento de vencimentos existentes. A taxa de ocupação (participação da empresa) ficou em 90,8% no total e 92,2% nos escritórios de Nova York, níveis razoáveis, mas o varejo de Nova York (77,8%) e o The Mart (80,4%) ficaram atrasados, e o NOI de mesmas lojas do 555 California Street caiu 14,3% em base contábil e 48,6% em base de caixa em relação ao ano anterior, evidenciando a fraqueza dos ativos do Oeste.

O que a empresa disse

O comunicado da empresa colocou o FFO e o FFO ajustado em primeiro plano, em vez do lucro líquido contábil, e apontou claramente que a forte queda do lucro líquido em relação ao ano anterior se deveu ao desaparecimento do ganho não recorrente do 770 Broadway. Não houve números de guidance (projeções) e, em seu lugar, o tom foi de listagem detalhada de atividades de portfólio e estrutura de capital, como a aquisição de 49% do Park Avenue Plaza, a compra e demolição do 3 East 54th Street, a venda de participação no Alexander's Rego Park 1, e diversos refinanciamentos e resgates de títulos. Do ponto de vista do mercado, pode ser lido como um típico relatório de resultados de REIT do tipo 'mostra a saúde do negócio principal e as transações de ativos, sem guidance numérico'.

Reação do mercado e pontos a observar

A reação no pós-mercado tendeu a uma alta moderada. O valor absoluto do lucro líquido caiu bastante em relação ao ano anterior, mas a base não recorrente já era conhecida, e a melhora do FFO ajustado, o crescimento de dois dígitos do NOI de mesmas lojas em Nova York e a leve surpresa positiva na receita foram interpretados como sinais de que 'o negócio principal não vai mal'. Ao mesmo tempo, como não houve guidance e permanecem o peso dos juros e a fraqueza dos ativos do Oeste, o movimento ficou mais próximo de uma compra de alívio do que de uma forte disparada.

É necessário verificar se o crescimento do FFO ajustado e do NOI de mesmas lojas em Nova York se mantém no próximo trimestre.

É preciso acompanhar se os novos aluguéis se concretizam efetivamente em locações e se reduzem os hiatos do NOI em base de caixa (períodos de carência, etc.).

É necessário monitorar como o cronograma de contribuição de receita e aluguel dos novos ativos e desenvolvimentos, como Park Avenue Plaza e 3 East 54th Street, se equilibra com o peso das despesas com juros.