실적분석 2026년 8월 3일

Alexandria Real Estate Equities ($ARE) – Análise do 2º trimestre de 2026: receita ligeiramente acima do esperado · projeção anual de FFO mantida no ponto médio

Quadro de resultados

Receita: US$ 663 milhões (queda de 13,0% na comparação anual, estimativa de US$ 656 milhões) ✅ Beat

EPS (lucro por ação): Prejuízo líquido diluído por ação atribuível aos acionistas ordinários (GAAP) de US$ 0,43 · FFO ajustado por ação de US$ 1,73 (US$ 2,33 no ano anterior). Estimativa de US$ 0,12 (ajustado) – definição e magnitude do indicador diferem, comparação direta não é viável

Guidance: Mantido — FFO ajustado anual de 2026 entre US$ 6,35 e US$ 6,45 por ação, ponto médio de US$ 6,40 preservado (faixa estreitada dos US$ 6,30–US$ 6,50 anteriores)

Reação do preço: Pós-mercado +1,39% (US$ 53,77) — horário de referência da Coreia 08-04 06:39

Pontos positivos

Receita ligeiramente acima do esperado: Receita total de US$ 663 milhões, superando marginalmente a estimativa de US$ 656 milhões

Volume de locações em recuperação: Locações totais do 2º trimestre de 1,039 milhão de pés quadrados, aumento de cerca de 60% sobre o trimestre anterior

Ponto médio da projeção anual mantido: Ponto médio do FFO ajustado por ação preservado em US$ 6,40, com apenas a faixa estreitada

A Alexandria é um fundo de investimento imobiliário (REIT) que reúne e loca instalações de pesquisa e desenvolvimento em clusters de ciências biológicas e tecnologia de ponta em Boston, San Diego e São Francisco Bay, entre outros. A receita total do trimestre (encerrado em 30 de junho de 2026) foi de US$ 662,78 milhões, abaixo dos US$ 762,04 milhões do ano anterior, mas acima da estimativa de mercado de US$ 656 milhões. Na análise de resultados de um REIT, métricas de fluxo de caixa operacional e atividade de locação costumam ter mais peso do que o lucro líquido no padrão de empresas convencionais. Do lado das locações, o sinal de recuperação foi nítido. A área total locada no 2º trimestre somou 1.038.917 pés quadrados, alta expressiva frente aos 647.356 pés quadrados do 1º trimestre, e os inquilinos existentes responderam por cerca de 75% da atividade de locação nos últimos 12 meses. Em junho, a empresa concluiu a locação de um campus de P&D de 426.927 pés quadrados para a Bristol Myers Squibb, o que passou a gerar incrementalmente cerca de US$ 57 milhões anuais de receita operacional líquida. A mensagem sobre solidez financeira também veio reforçada. A companhia destacou colchões no balanço, como liquidez de cerca de US$ 3,6 bilhões, prorrogação do vencimento da linha de crédito sênior sem garantia (2032) e prazo médio ponderado remanescente da dívida de 9,7 anos. Ao manter inalterado o ponto médio da projeção anual de FFO ajustado e estreitar apenas a faixa do guidance, a empresa passou a imagem de uma visibilidade um pouco melhor para o segundo semestre. ## Pontos negativos

Queda acentuada do FFO na base anual: FFO ajustado por ação de US$ 1,73 (vs. US$ 2,33 no ano anterior), recuo de cerca de 26%

Ocupação e desempenho same-property mais fracos: Ocupação dos imóveis operacionais em 86,9% e NOI same-property de -10,6%

Aluguéis de renovação em queda: Variação dos aluguéis em renovações e relocações de -4,3% em base caixa, com vacâncias ainda em aberto

O número mais pesado é o recuo da capacidade de geração de lucro. O FFO ajustado atribuível aos acionistas ordinários foi de US$ 296,1 milhões no 2º trimestre, ou US$ 1,73 por ação, queda relevante frente aos US$ 396,4 milhões (US$ 2,33 por ação) do ano anterior. No padrão GAAP, foram reconhecidos impairment de imóveis de cerca de US$ 222,47 milhões, entre outros itens, levando a um prejuízo líquido atribuível aos acionistas ordinários de US$ 73,7 milhões (US$ 0,43 por ação diluído). Embora o prejuízo tenha sido menor do que os US$ 0,64 por ação do ano anterior, a deterioração da métrica de fluxo de caixa é a fragilidade mais estrutural. Ocupação e preços de locação ainda não parecem ter tocado o fundo. A taxa de ocupação dos ativos operacionais caiu de 87,7% no fim de março para 86,9% no fim de junho, ficando em 90,9% mesmo quando se incluem áreas já contratadas, mas ainda não ocupadas. O NOI same-property recuou 10,6% na comparação anual (8,6% em base caixa), reflexo, segundo a empresa, das vagas de vencimentos relevantes já comunicadas ao mercado (cerca de 920 mil pés quadrados somando 1º e 2º trimestres). Nas renegociações, também se nota perda de poder de barganha. A variação dos aluguéis em renovações e relocações no 2º trimestre foi de -0,7%, e de -4,3% em base caixa. A isso se soma a continuidade da hipótese de impacto de US$ 25 a 30 milhões anuais no FFO por conta de amortizações e provisões de aluguel diferido ligadas a reorganizações de inquilinos, de modo que o ritmo de recomposição das vagas e as condições de renovação serão pontos-chave para o segundo semestre. ## O que a empresa disse

A companhia apresentou a projeção anual de 2026 para FFO ajustado por ação entre US$ 6,35 e US$ 6,45, mantendo o ponto médio de US$ 6,40 inalterado em relação à divulgação anterior (27 de abril). Estreitar a faixa em 10 centavos de dólar sugere uma visibilidade um pouco maior sobre o quadro anual, mas soa mais como uma manutenção defensiva em um cenário de incerteza do que como um sinal de aceleração de crescimento. Com o adiamento em cerca de 6 semanas (de agosto para setembro) da conclusão média ponderada das captações via vendas de ativos e participações parciais, a empresa indicou aumento de despesa financeira e menor capitalização de juros, mas afirmou que o efeito da postergação das vendas compensa esses impactos, preservando o ponto médio. Ao mesmo tempo, a empresa sinalizou que o FFO ajustado do 4º trimestre deve ficar próximo da extremidade inferior da faixa de US$ 1,40 a US$ 1,50 por ação previamente apresentada e reafirmada. Cinco projetos de desenvolvimento e requalificação (somando cerca de 1,4 milhão de pés quadrados) seguem em análise entre opções como manter uso laboratorial, suspender obras, converter para tecnologia de ponta de menor custo ou vender, e parte do Minuteman Road, em Boston, já foi convertido para locação a tenants de tecnologia de ponta, reduzindo capex em cerca de US$ 80 milhões. O dividendo foi mantido em US$ 0,72 por ação ordinária, mesmo valor do trimestre anterior, e a autorização de US$ 500 milhões em recompra de ações permanecia sem utilização ao fim de junho. ## Reação do mercado e pontos de atenção adiante

O mercado parece ter interpretado o resultado em conjunto — receita ligeiramente acima do esperado, manutenção do ponto médio da projeção anual, recuperação do volume de locações e folga de liquidez — mais do que a queda do FFO na comparação anual. Em um contexto em que as preocupações com vacâncias em escritórios e laboratórios de ciências biológicas já estavam amplamente precificadas, a leitura de "não piorou" somada ao roadmap de reciclagem de capital e desalavancagem gerou um modesto fluxo de compra por alívio. Porém, a fraqueza do desempenho same-property e a queda nos aluguéis de renovação limitaram a magnitude da reação. - Se a parcela dos 1,4 milhão de pés quadrados já contratados que efetivamente entra em operação até o fim do ano ficará próxima da hipótese da empresa (cerca de 64%)

Se a execução, no segundo semestre, da meta mediana de US$ 2,9 bilhões em captações via vendas de ativos e participações parciais ocorrerá conforme o previsto

Se, quando o FFO ajustado do 4º trimestre se inclinar para a extremidade inferior da faixa de US$ 1,40 a US$ 1,50 por ação, ocupação e condições de renovação também apresentarão melhora simultânea