실적분석 2026년 8월 3일

Vornado Realty Trust($VNO) 2026年第2季財報解析——營收優於預期、調整後營運資金升至每股0.67美元

實績成績單

營收： 4.62億美元 (年比 +4.7%，預期 4.54億美元) ✅ Beat

EPS(每股盈餘)： 歸屬普通股股東之稀釋每股盈餘 0.08美元 (去年同期 3.70美元——一次性基期效應，市場共識未確認)

財測： 未提供 (新聞稿未含下季與全年數字展望)

股價反應： 盤後 +1.98% ($40.72) — 截至韓國時間 08-04 05:39

表現亮點

調整後營運資金改善： 每股 0.67美元，較去年 0.56美元增加約 20%

紐約同店表現強勁： 淨營業收入年比 +11.9%

營收優於預期： 4.62億美元，較市場預期 4.54億美元小幅超出

不動產投資信託因折舊金額龐大，相較一般會計淨利，營運資金(FFO)才是衡量本業體質的核心指標。2026年第2季歸屬普通股股東的營運資金為1億4,408萬美元(稀釋每股 0.74美元)，扣除一次性項目後的調整後營運資金為1億3,107萬美元(每股 0.67美元)，優於去年同期的每股 0.56美元。依公司說明，新租約啟動(扣除到期後)、770 Broadway 紐約大學主租約、廣告等變動業務為成長動能；2033年到期優先無擔保公司債相關利息費用增加則抵銷部分增幅。

同店淨營業收入(自有權益基礎)年比整體 +9.8%、紐約 +11.9%，核心市場表現穩健。營收為4億6,224萬美元，較去年4億4,144萬美元增加約 4.7%，亦高於市場預期(4.54億美元)。第2季紐約辦公租賃(自有權益)約30.7萬平方呎，重新出租現金基礎的初始租金較前一份合約上升約 5.0%，租賃動能亦不差。

不足之處

淨利急降的視覺錯覺： 歸屬普通股股東之淨利 1,643萬美元 (去年 7.44億美元)

利息費用負擔： 2033年公司債等使調整後營運資金減少約 1,020萬美元

西部與零售空置： 555 California、紐約零售進駐率與現金淨營業收入疲弱

歸屬普通股股東的淨利2026年第2季為1,643萬美元(稀釋每股 0.08美元)，較去年同期7億4,382萬美元(每股 3.70美元)大幅縮減。這並非本業衰退，而是2025年第2季反映770 Broadway 紐約大學主租約約8.03億美元一次性收益的基期效應消退所致。上半年累計歸屬普通股股東為淨損641萬美元(每股 0.03美元虧損)。總淨利(3,920萬美元)與歸屬普通股股東金額不同，股東實際分配仍須以歸屬基礎觀察。

調整後營運資金增減拆解中，利息費用(主要為2033年到期優先無擔保公司債)被列為約 1,020萬美元的減少因素；年初發行5億美元規模的5.75%公司債與既有到期償還等動作，亦可見資金成本上升的痕跡。進駐率(自有權益)整體90.8%、紐約辦公92.2%，表現尚屬平穩，但紐約零售77.8%、The Mart 80.4% 顯得滯後；555 California Street 同店淨營業收入年比會計基礎 −14.3%、現金基礎 −48.6%，西部資產弱勢尤為明顯。

公司怎麼說

公司新聞稿將營運資金與調整後營運資金置於一般會計淨利之前，並明確指出淨利年比大幅下滑的原因在於770 Broadway 一次性收益的消失。內容未見數字展望(財測)相關措辭，取而代之的是詳列 Park Avenue Plaza 49% 股權收購、3 East 54th Street 收購與拆除、Alexander's Rego Park 1 出售股權利益、多筆再融資與公司債償還等投資組合與資本結構活動。從市場角度來看，可被解讀為「未提供數字財測、而以本業指標與資產交易展現體質」的典型不動產投資信託財報發布。