실적분석 2026년 8월 10일

西蒙地产集团($SPG)2026年第二季度业绩分析——REIT核心FFO同比增长7.9%，上调全年指引

业绩成绩单

营收： 17.91亿美元(同比增长+19.5%，预期16.13亿美元)✅ 超预期

EPS(每股净利润)： 普通股股东应占摊薄每股净利润$1.49(通用会计准则)。核心调整指标房地产基金运营收益(Real Estate FFO)每股$3.29(上年同期$3.05，+7.9%)。预期$1.57虽属调整口径，但与公司公布的调整指标(房地产基金运营收益每股$3.29·基金运营收益每股$3.12)定义及单位不同，不可直接对比

指引： 上调——2026年全年房地产基金运营收益每股$13.20~$13.30(此前$13.10~$13.25，中值+$0.08)

股价反应： 盘后-0.11%($220.3)——韩国时间08-11 05:59基准

亮点

房地产基金运营收益： 每股$3.29，同比增长7.9%(季度总额12.49亿美元)

营收·净营业收入： 总营收17.91亿美元(+19.5%)，美国本土净营业收入(NOI)+8.5%

运营层面指标： 出租率维持96.0%，每平方英尺最低租金+6.3%，租户销售额+13.9%

作为以购物中心和高端奥特莱斯为主营的优质REIT，本季度租赁需求与零售商销售额同步回暖。董事会将2026年第三季度普通股季度股息上调至$2.25，较上年同期增长4.7%，并在本季度内回购了约2.11亿美元规模的普通股及合伙份额。

不足之处

通用会计准则每股净利润： 普通股股东应占摊薄每股净利润$1.49，较上年同期$1.70有所下滑(上年含$0.21非现金税后收益)

基金运营收益(FFO)： 每股$3.12，较上年$3.15小幅回落(上年含一次性项目)

出租率停滞： 2026年6月末出租率为96.0%，与一年前持平，进一步上行空间有限

剔除上年同期投资相关非现金收益的影响后，单从通用会计准则及基金运营收益每股数据看，业绩表现似乎偏弱。在出租率已处高位、利率与债务环境承压以及零售租户对宏观经济敏感等多重因素下，下季度仍需关注相关风险。

公司表态

首席执行官Eli Simon表示，受益于广泛的租赁需求、客流增长、零售销售增长以及近期并购贡献，房地产基金运营收益每股较上年同期有所提升。鉴于此，公司再次上调了2026年全年房地产基金运营收益每股指引。

市场反应与后续关注点

尽管业绩与指引均表现亮眼，盘后股价却几近持平，表明利好消息或已充分反映，或被利率及零售行业景气担忧所抵消。

关注下半年租赁及净营业收入增速能否保持，以确保达成全年房地产基金运营收益每股指引上限($13.30)

观察96%出租率水平下，每平方英尺租金及租户销售额增长势头能否延续

跟踪流动性与融资成本走势，以判断股息上调及股票回购的可持续性