A Sun Communities é um fundo imobiliário (REIT) que ganha dinheiro alugando terrenos para comunidades de casas pré-fabricadas (housing construído em fábrica e instalado no local) e para resorts de trailers e camping. O ponto central do resultado deste trimestre é que o negócio principal performou acima do esperado. O NOI same-property (receita operacional líquida de propriedades comparadas há mais de um ano) subiu 6,0%, com o segmento de comunidades residenciais crescendo 8,8% e puxando o resultado. Foi justamente isso que levou a empresa a ultrapassar a faixa de guidance de Core FFO do 2º trimestre, de US$ 1,71 a US$ 1,79, entregando US$ 1,84.

A taxa de ocupação também chama atenção. A ocupação combinada de comunidades residenciais e sites anuais de RV ficou em 97,9% (ante 98,1%), enquanto a ocupação agregada same-property chegou a 98,8%, ou seja, praticamente sem vagas. Isso significa que a empresa mantém poder de negociação para reajustar aluguéis — o indicador de saúde mais fácil de entender para o investidor iniciante.

A estrutura financeira também é favorável. A dívida total de US$ 4,1 bilhões tem custo médio de 3,3% e prazo médio de 6,9 anos, de modo que o peso da refinanciamento em um cenário de juros altos não deve ser relevante no curto prazo. O múltiplo de EBITDA sobre dívida líquida de 3,9x é considerado conservador mesmo entre REITs. Além disso, dentro do programa de recompra de ações de US$ 1,0 bilhão, US$ 201,0 milhões já haviam sido executados até 22 de julho, confirmando o fluxo de devolução de caixa excedente aos acionistas.

A queda da receita é, em boa medida, uma ilusão contábil. Como a empresa decidiu vender as operações da Park Holidays no Reino Unido, esses resultados foram reclassificados como operações descontinuadas. Ainda assim, olhando apenas para o negócio remanescente na América do Norte, vale notar que o motor de crescimento está concentrado em um único lado: as comunidades residenciais.

O segmento de RV é o exemplo emblemático disso. O NOI same-property recuou 0,7%, registrando retrocesso. O resultado reflete a sensibilidade da demanda de curto prazo, de perfil mais voltado a viagens e lazer, à desaceleração do consumo — um elo mais fraco quando comparado à estabilidade das comunidades residenciais. É um ponto ainda mais decepcionante pelo fato de o trimestre incluir a alta temporada de verão.

O prejuízo contábil de US$ 8,08 não representa saída de caixa; trata-se de um custo lançado ao se avaliar os ativos destinados à venda a um preço inferior ao valor contábil. Ainda assim, fica registrado que boa parte do capital aportado na expansão no Reino Unido não será recuperada. Além disso, a venda ainda depende da aprovação do regulador financeiro britânico, de modo que o risco só estará totalmente descartado após a conclusão no segundo semestre.

A mensagem da empresa é simples: sair do Reino Unido e focar no negócio principal na América do Norte, e esse negócio principal está performando acima das expectativas. A revisão para cima das perspectivas de Core FFO anual e de crescimento do NOI same-property na América do Norte dá a base dessa confiança. A combinação de prejuízo contábil relevante com revisão do guidance para cima no mesmo trimestre parece ter como objetivo sinalizar claramente ao mercado que a perda tem natureza não recorrente e não caixa.

Ao mesmo tempo, ao executar de fato a recompra de ações, a empresa também mostrou a prioridade na alocação de capital. É quase um sinal de que os recursos obtidos com a venda de ativos serão destinados ao retorno aos acionistas e ao reforço da estrutura financeira, e não a novas aquisições. Por outro lado, a receita para o segmento de RV não ficou clara apenas com este anúncio, e a explicação que vier na teleconferência de resultados em 28 de julho será fundamental.

O número que o investidor deve olhar se divide em duas frentes: o grande valor contábil de US$ 8,08 de prejuízo e o Core FFO de US$ 1,84, que reflete a real capacidade financeira do REIT. Como o mercado costuma tratar o segundo como o boletim de notas do negócio principal, é provável que a entrega acima do teto do guidance somada à revisão do guidance anual para cima seja vista, em conteúdo, como adequada. Não há motivo para se assustar apenas com o número contábil do prejuízo, mas vale lembrar que a saída do Reino Unido foi, por si só, uma lição cara.

O ponto-chave é o equilíbrio do crescimento. Como o avanço de 8,8% das comunidades residenciais compensou o resultado negativo do segmento de RV, a continuidade da capacidade de reajuste de aluguéis nas comunidades residenciais será o que definirá a direção dos resultados. A reação do preço no after-hours ainda não foi confirmada, e a avaliação mais detalhada do mercado deverá aparecer após a teleconferência de 28 de julho.