Análisis de resultados del 2.º trimestre de 2026 de Simon Property Group ($SPG): el FFO por acción crece un 7,9% y se eleva la guía anual

Ingresos: 1.791 millones de dólares (+19,5% interanual, frente a 1.613 millones esperados) ✅ Superó estimaciones

BPA (beneficio por acción): BPA diluido atribuible a los accionistas ordinarios de $1,49 (principios contables generalmente aceptados). Indicador ajustado clave: FFO (fondos procedentes de operaciones inmobiliarias) por acción de $3,29 (frente a $3,05 interanual, +7,9%). El BPA esperado de $1,57 se basa en una definición ajustada distinta y una unidad diferente a las métricas ajustadas presentadas por la compañía (FFO por acción de $3,29 y FFO por acción de $3,12), por lo que no son directamente comparables.

Guía: Al alza — FFO por acción para 2026 entre $13,20 y $13,30 (frente al rango anterior de $13,10 a $13,25, +$0,08 en el punto medio)

Reacción bursátil: -0,11% en operaciones fuera de horario ($220,3) — datos a las 05:59 hora coreana del 11 de agosto

FFO inmobiliario: $3,29 por acción, un 7,9% más interanual (total trimestral de 1.249 millones de dólares)

Ingresos y NOI: Ingresos totales de 1.791 millones de dólares (+19,5%); NOI (ingreso neto operativo) doméstico +8,5%

Indicadores operativos: Tasa de ocupación mantenida en el 96,0%; renta mínima por pie cuadrado +6,3%; ventas de los arrendatarios +13,9%

Se trató de un trimestre en el que la demanda de alquiler y las ventas minoristas repuntaron a la vez, fiel al perfil de REIT de calidad centrado en centros comerciales y outlets premium. El consejo de administración elevó el dividendo trimestral sobre acciones ordinarias para el 3.º trimestre de 2026 a $2,25, un 4,7% más interanual, y durante el trimestre se ejecutaron recompras de acciones propias e intereses de socios por unos 211 millones de dólares.

BPA según principios contables generalmente aceptados: BPA diluido atribuible a los accionistas ordinarios de $1,49, frente a $1,70 interanual (el año anterior incluía un beneficio no monetario después de impuestos de $0,21)

FFO (fondos procedentes de operaciones): $3,12 por acción, frente a $3,15 interanual (leve retroceso por efecto base de partidas no recurrentes el año anterior)

Estancamiento de la ocupación: Tasa de ocupación del 96,0% a finales de junio de 2026, sin cambios frente a hace un año, con limitado margen para un mayor avance

Sin considerar el beneficio no monetario relacionado con inversiones del año anterior, las cifras de BPA y FFO por acción pueden parecer débiles. Una ocupación ya elevada, el entorno de tipos de interés y deuda, y la sensibilidad de los arrendatarios minoristas al ciclo económico son riesgos que habrá que seguir vigilando el próximo trimestre.

El consejero delegado Eli Simon explicó que el aumento interanual del FFO por acción se debió a la demanda de alquiler generalizada, al crecimiento de las visitas, al avance de las ventas minoristas y a la aportación de las recientes adquisiciones. En línea con ello, la compañía elevó una vez más su previsión anual de FFO por acción para 2026.

A pesar de los buenos resultados y de la mejora de la guía, la cotización en operaciones fuera de horario se mantuvo prácticamente sin cambios, lo que sugiere que una parte significativa de las buenas noticias ya estaba descontada o quedó compensada por la preocupación sobre los tipos de interés y la situación del comercio minorista.

Se comprobará si el ritmo de alquileres y NOI de la segunda mitad del año se mantiene para alcanzar el extremo superior de la guía anual de FFO por acción ($13,30).

Se observará si prosigue la tendencia al alza de las rentas por pie cuadrado y de las ventas de los arrendatarios en un entorno de ocupación del 96%.

Se seguirá la evolución de la liquidez y del coste de financiación que respaldan la subida del dividendo y la capacidad de recompra de acciones.